¿Qué son las ARRAS?

Si consultamos el diccionario de la R.A.E. encontramos la siguiente definición:

“Del lat. arrhae o arrhăbo, y estos del gr. ἀρραβών arrabṓn, voz de or. semítico.

1. f.pl. Prenda o señal entregada como garantía en algún contrato o concierto.

2. f.pl. En algunos ritos matrimoniales, monedas que los desposados se entregan como símbolo de su unión.

3. f.pl. Der. Entrega de una parte del precio o consignación de una cantidad con la que se garantiza elcumplimiento de una obligación.

arras confirmatorias

1. f. pl. Der. señal (‖ cantidad que se adelanta en algunos contratos).

arras de arrepentimiento, o arras penitenciales

1.f.pl. Der. arras que permiten a quien hace la entrega desvincularse de la obligación, aceptando su pérdida.”

Nuestro querido Código Civil tan sólo dedica (en  el LIBRO CUARTO, De las obligaciones y contratos, Título IV, Del contrato de compra y venta, CAPÍTULO I, De la naturaleza y forma de este contrato), un artículo, el 1.454, a las arras:

“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”

Poniendo en relación el texto legal con la definición que ofrece nuestro no menos querido Diccionario de la R.A.E., vemos que las arras que regula el Código Civil son las ARRAS PENITENCIALES,  aquellas que permiten a las partes desistir unilateralmente del contrato con las consecuencias que del precepto se desprenden.

Pero tanto la doctrina como la jurisprudencia, entienden que hay DOS TIPOS MÁS DE ARRAS:

.- Las CONFIRMATORIAS, o cantidad entregada por el comprador como parte del precio; y que no exime del cumplimiento de la obligación llegado el momento.

.- Las PENALES, que se fijan como garantía para el supuesto de incumplimiento, a modo de indemnización para este caso.

Pues bien, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha determinado que las ARRAS PENITENCIALES, las del Código Civil, SON EXCEPCIONALES, por lo que deberá desprenderse claramente del contrato que es voluntad de los contratantes establecerlas como posibilidad de desistimiento.

¿Y qué tiene esto que ver con el COVID-19? Vamos con ello.

Por lo que a la actuación notarial se refiere, la DIRECCIÓN GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA, una vez se ha decretado el estado de alerta por Real Decreto 463/2.020, de 14 de marzo (https://www.boe.es/boe/dias/2020/03/14/pdfs/BOE-A-2020-3692.pdf)  ha dictado una Instrucción que establece el protocolo de actuación notarial para estas circunstancias excepcionales:

.- La función notarial constituye un servicio público de interés general cuya prestación ha de quedar garantizada en todo el territorio nacional. Por lo que, fuera de supuestos de enfermedad y otros establecidos en la legislación notarial, el notario no puede cerrar el despacho notarial al tener éste el carácter de oficina pública.

.- Dadas las restricciones a la libertad de circulación establecidas en el Real Decreto 463/2020, sólo será obligatorio atender aquellas actuaciones de carácter urgente. Y siempre previa cita (por teléfono y/o e-mail) y con las precauciones y restricciones que, en aras de mantener una mínima seguridad sanitaria, dispone dicha Instrucción.

   Y es aquí donde entran en juego las arras. Algunos clientes valoran dicha urgencia por el hecho de haber estipulado unas arras vinculadas a un plazo límite para formalizar el contrato de compraventa ante notario.

   Mi opinión es la siguiente:

.- Confirme que las arras sean PENALES.

.- Valore, con su vendedor, qué es más importante: su salud o la escritura. Siempre puede convenir Vd. un aplazamiento del mismo.

 Y además:

.- Tenemos la Disposición adicional cuarta del RD. 463/2.020: “Suspensión de plazos de prescripción y caducidad.

Los plazos de prescripción y caducidad de cualesquiera acciones y derechos quedarán suspendidos durante el plazo de vigencia del estado de alarma y, en su caso, de las prórrogas que se adoptaren.” Que yo entiendo sería aplicable al caso; claro que sólo es eso, mi modesta opinión

.- Y tenemos a nuestro querido Código Civil (LIBRO CUARTO, De las obligaciones y contratos, TÍTULO I, De las obligaciones, CAPÍTULO II, De la naturaleza y efecto de las obligaciones) , cuyo artículo 1105 dice así: “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”.

Si esto no es un caso de fuerza mayor …