Entra en vigor la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular

   El pasado 10 de abril, Domingo de Ramos, entró en vigor la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, que en su Título VIII recoge la regulación relativa a los suelos contaminados. Destacamos lo siguiente:

.- Reglamentariamente el Gobierno aprobará, actualizará y publicará una lista de actividades potencialmente contaminantes de los suelos.

.- Los titulares de estas actividades deberán remitir periódicamente a la Comunidad Autónoma correspondiente los informes en los que figure la información que pueda servir de base para la declaración de suelos contaminados.

.- Las Comunidades Autónomas declararán y delimitarán mediante resolución expresa los suelos contaminados, debido a la presencia de componentes de carácter peligroso procedentes de las actividades humanas, evaluando los riesgos para la salud humana o el medio ambiente, de acuerdo con los criterios y estándares que, establecidos en función de la naturaleza de los suelos y de sus usos, se determinen reglamentariamente por el Gobierno.

Se iniciará el expediente para declarar un suelo como contaminado, solicitándose certificación de dominio y cargas de la finca o fincas registrales dentro de las cuales se halle el suelo que se vaya a declarar como contaminado. Su expedición se hará constar por nota marginal que advertirá a los terceros del inicio del expediente.

.- La declaración de suelo contaminado será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad, a iniciativa de la respectiva Comunidad Autónoma en los términos que reglamentariamente determine el Gobierno. Esta nota marginal se cancelará cuando la Comunidad Autónoma correspondiente declare que el suelo ha dejado de tener tal consideración, tras la comprobación de que se han realizado de forma adecuada las operaciones de descontaminación y recuperación del mismo.

.-  Las personas físicas o jurídicas propietarias de fincas están obligadas, con motivo de la transmisión de cualquier derecho real sobre los mismos, a declarar en el título en el que se formalice la transmisión si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. Dicha declaración será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad. Esta manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes habrá de realizarse también por el propietario en las declaraciones de obra nueva por cualquier título. Este apartado será también de aplicación a las operaciones de aportación de fincas y asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de ejecución urbanística.

.- La declaración de suelo contaminado obligará al sujeto responsable a realizar las actuaciones necesarias para proceder a su descontaminación y recuperación, en la forma y plazos que determinen las respectivas Comunidades Autónomas.

.- La declaración de suelo contaminado puede comportar la suspensión de la ejecutividad de los derechos de edificación y otros aprovechamientos del suelo en el caso de resultar incompatibles con las medidas de descontaminación y recuperación del terreno que se establezcan, hasta que estas se lleven a cabo o se declare el suelo como no contaminado.

   No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, toda actuación en una zona ubicada en un suelo declarado o delimitado como suelo contaminado por la Comunidad Autónoma correspondiente requerirá que, con carácter previo al inicio de las obras, el promotor deberá disponer del certificado del Registro de la Propiedad en el que se acredite que existe anotación registral indicando que la construcción se encuentra en un suelo declarado contaminado.

LA CUSTODIA DE LAS MASCOTAS EN LOS CASOS DE SEPARACIÓN Y/O DIVORCIO

   Siguiendo con el análisis de la Ley 17/2.021, de 15 de Diciembre, de modificación del Código Civil, la Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil, sobre el régimen jurídico de los animales, vamos a hacer una breve referencia a las reformas introducidas en nuestro venerado Código Civil (con tanto retoque ya no hay quien lo que reconozca) relativas a las crisis matrimoniales: “preceptos destinados a concretar el régimen de convivencia y cuidado de los animales de compañía, cuestión que ya ha sido objeto de controversia en nuestros tribunales. Para ello se contempla el pacto sobre los animales domésticos y se sientan los criterios sobre los que los tribunales deben tomar la decisión de a quién entregar el cuidado del animal, atendiendo a su bienestar … Por otro lado, atendiendo al vínculo existente y la concurrencia entre los malos tratos a animales y la violencia doméstica y de género y el maltrato y abuso sexual infantil, se contemplan limitaciones a la guarda y custodia en casos de antecedentes por maltrato animal ejercido como forma de violencia o maltrato psicológico contra aquellos” (Exposición de Motivos).

   En sede de EFECTOS COMUNES A LA NULIDAD, SEPARACIÓN Y DIVORCIO, se ha introducido una letra b) al apartado 1 del del  Artículo 90, y se han modificado sus apartados 2 y 3,  con la finalidad de que el CONVENIO REGULADOR pueda determinar el destino de las mascotas, con reparto de los tiempos de convivencia y cuidado en su caso, así como de las cargas que ese cuidado exija; siempre bajo el control de la autoridad judicial que, en beneficio del bienestar de los animales, podrá adoptar las medidas oportunas e incluso modificarlas si se produjera un alteración sustancial de las circunstancias.

Igualmente, en los divorcios de común acuerdo formalizados ante notario, éste podrá apreciar si el convenio es perjudicial para el bienestar de las mascotas, dando por concluso el expediente, debiendo los cónyuges entonces de acudir al juez.

Igualmente se modifican:

.- El art. 91 para disponer que en la correspondiente sentencia, y en defecto de acuerdo (o si no aprueba el convenio propuesto), la autoridad judicial pueda establecer las medidas oportunas relativas a los animales de compañía de los cónyuges, que podrá modificar si cambian sustancialmente las circunstancias.

.- Y el apartado 7 del art. 92, para apartar de la guarda de las mascotas al cónyuge que haya incurrido en malos tratos a los animales.

.- Se introduce un art. 94 bis, al objeto de poder establecer un régimen de “visitas” para que el cónyuge a quien no se haya confiado la custodia de la mascota pueda disfrutar de su compañía.

Y una nueva medida (CAUTELAR CASO DE INTERPOSICIÓN DE DEMANDA DE SEPARACIÓN/DIVORCIO) 1ª bis en el art. 103, relativa a la custodia de los animales de compañía, atendiendo siempre a su bienestar.

Como siempre, intentamos mantenerles informados de las novedades legislativas y de su aplicación práctica, para que pueda serle de utilidad en el día a día.

DE LAS MASCOTAS Y DE LAS HERENCIAS

Antes que nada, dejar constancia de nuestros mejores deseos para el Año Nuevo que empieza a rodar.

   Ya está en vigor la Ley 17/2.021, de 15 de Diciembre, de modificación del Código Civil, la Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil, sobre el régimen jurídico de los animales, para adaptar estos textos legales -dice su Exposición de Motivos- “a la mayor sensibilidad social hacia los animales existente en nuestros días, y también para reconocer su cualidad de seres vivos dotados de sensibilidad”.

   En esta primera aproximación nos vamos a centrar en las modificaciones introducidas en el Código Civil en material sucesoria “relativas al destino de los animales en caso de fallecimiento de su propietario”.

Al respecto se ha introducido un  Artículo 914 bis con el siguiente contenido:

“A falta de disposición testamentaria relativa a los animales de compañía propiedad del causahabiente, estos se entregarán a los herederos o legatarios que los reclamen de acuerdo con las leyes.

Si no fuera posible hacerlo de inmediato, para garantizar el cuidado del animal de compañía y solo cuando sea necesario por falta de previsiones sobre su atención, se entregará al órgano administrativo o centro que tenga encomendada la recogida de animales abandonados hasta que se resuelvan los correspondientes trámites por razón de sucesión.

Si ninguno de los sucesores quiere hacerse cargo del animal de compañía, el órgano administrativo competente podrá cederlo a un tercero para su cuidado y protección.

Si más de un heredero reclama el animal de compañía y no hay acuerdo unánime sobre el destino del mismo, la autoridad judicial decidirá su destino teniendo en cuenta el bienestar del animal.»

Brevemente:

.- Si el causante no ha dispuesto nada al efecto, las personas que puedan reclamar el animal serán sus herederos, los que haya designado al efecto en su testamento, y en su defecto, los herederos abintestato.

.- Siendo varios quienes lo reclamen, deberán resolver la cuestión por acuerdo ¡unánime! (quizá el legislador debiera haber facilitado las cosas exigiendo un acuerdo por mayoría), en defecto del cual habrá que recurrir al juez.

.- Y si nadie quisiera hacerse cargo, la administración (el organismo que tenga encomendada la protección de animales abandonados) podrá cederlo a un tercero. Creo que los herederos deberían poder hacer dicha cesión, habiendo acuerdo y teniendo a una persona interesada en ello.

Visto lo cual, mi recomendación para aquellas personas que tengan animales de compañía es que, cuando acudan al notario para preparar el testamento, establezcan las disposiciones que consideren oportunas en beneficio de sus mascotas y que eviten problemas el día de mañana.  

A VUELTAS CON LA PLUSVALÍA MUNICIPAL

Hoy entra en vigor el Real Decreto Ley 26/2.021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto al IIVTNU (plusvalía).

La nueva redacción del art. 107 del Real Decreto Legislativo 2/2.004, de 5 de marzo (texto refundido Ley Haciendas Locales), establece que la base imponible es el incremento del valor de los terrenos, experimentado en un periodo máximo de 20 años, y que se obtiene multiplicando el valor del terreno (el que aparece en el recibo del I.B.I.) por el coeficiente que apruebe cada Ayuntamiento (en función de los años transcurridos), sin que pueda exceder de los establecidos en el punto 4 de dicho artículo, coeficientes máximos que se actualizarán anualmente mediante norma de rango legal.  

Como novedad se introduce un apartado 5º al art. 104 del referido texto refundido que dice que “no se producirá sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición”.

Para ello el sujeto pasivo deberá aportar los títulos de la previa adquisición y de la presente transmisión, acreditando al inexistencia del incremento. “Cuando se trate de la transmisión de un inmueble en el que haya suelo y construcción, se tomará como valor del suelo a estos efectos el que resulte de aplicar la proporción que represente en la fecha de devengo del impuesto el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total y esta proporción se aplicará tanto al valor de transmisión como, en su caso, al de adquisición”.

Luego la novedad que introduce en Real Decreto Ley es que el contribuyente tiene ahora dos opciones para tributar:

.- El sistema “objetivo” del art. 107 (existe la opinión de que este criterio sigue siendo inconstitucional).

.- Y el sistema del art. 104.5 (hay quien opina que podría atacarse por constituir un caso de doble imposición por coincidir con la tributación de la transmisión en sede de IRPF).

Otra novedad es que también podrán gravarse la plusvalías generadas en menos de un año, con el fundamento, según entienden nuestros socios de Hacienda, de combatir la especulación.

En cuanto a las transmisiones efectuadas entre el pasado 26 de octubre (pronunciamiento del Constitucional) y el día 9 de noviembre (antes de la entrada en vigor del RD Ley), entiendo -en mi modesta opinión- que no hay que pagar plusvalía. Más dudas me ofrece la reclamación de operaciones anteriores al 26 de octubre.

Todo ello sin perjuicio de las críticas por haber recurrido a la vía del Real Decreto Ley en vez de a la ley ordinaria, lo que posiblemente dará lugar a nuevos recursos.

De todo ello, seguiremos informando.

NUEVAS LIMITACIONES A LOS PAGOS EN EFECTIVO

El pasado 11 de julio, entró en vigor la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal (de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016) que modifica, entre otros, el art. 7 de la Ley 7/2012, de 29 de octubre:


No podrán pagarse en efectivo las operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional, con un importe igual o superior a 1.000 euros o su contravalor en moneda extranjera.
No obstante, el citado importe será de 10.000 euros o su contravalor en moneda extranjera cuando el pagador sea una persona física que justifique que no tiene su domicilio fiscal en España y no actúe en calidad de empresario o profesional.


Tengamos en cuenta que:
.- A efectos del cálculo de las cuantías señaladas, se sumarán los importes de todos los pagos en que se haya podido fraccionar la operación.
.- Se entenderá por efectivo los medios de pago definidos en el artículo 34 de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo: pagos en metálico, efectos al portador, tarjetas prepago no vinculadas a una cuenta bancaria y aquellas materias primas utilizadas como depósitos de valor de gran liquidez (como el oro).
Por último advertir, respecto de las operaciones que no puedan pagarse en efectivo, que los intervinientes en las operaciones deberán conservar los justificantes del pago, durante el plazo de cinco años desde la fecha del mismo, para acreditar que se efectuó a través de alguno de los medios de pago distintos al efectivo. Asimismo, están obligados a aportar estos justificantes a requerimiento de la Agencia Estatal de Administración Tributaria.
Por eso los notarios incorporamos a las escrituras los justificantes de los medios de pago utilizados.

LA TRIBUTACIÓN DE LAS APORTACIONES DE BIENES A LA SOCIEDAD DE GANANCIALES

Una sentencia (nº 295/2.021) del Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Segunda, de fecha 3 de marzo de 2.021, aclara la tributación de esta operación, en atención al carácter de aportación y a su beneficiario.

APORTACIÓN CON CARÁCTER ONEROSO: Nace un crédito a favor del aportante frente a la sociedad de gananciales, que se hará efectivo en el momento de su liquidación (art. 1,358 C.C.). Esta operación está sujeta a I.T.P.O. pero exenta (art. 45.I.B).3 del Real Decreto Legislativo 1/1993).

APORTACIÓN CON CARÁCTER GRATUITO: La sentencia aclara que la operación no puede ser calificada como una donación, ya que el beneficiario no es el otro cónyuge sino el patrimonio separado que constituye la comunidad de gananciales: la aportación no produce enriquecimiento alguno en el patrimonio del otro cónyuge, ni, menos aún que deba cuantificarse en el 50% del valor del bien, pues siendo la sociedad de gananciales una comunidad de tipo germánico, de la que cada cónyuge es cotitular del patrimonio ganancial sin asignación de cuotas, sólo será a la disolución de la sociedad cuando se atribuye por mitad entre marido y mujer las ganancias o beneficios resultantes del caudal común, para el caso de qué los hubiere; tampoco se aprecia el correlativo empobrecimiento en el aportante, pues se sigue ostentando la titularidad dominical, compartida, sobre el bien originariamente privativo.
Por tanto no hay hecho imponible objeto den tributación por Impuesto sobre Donaciones, ya que son sujetos pasivos las personas físicas y aquellas instituciones o entes que especialmente se prevea legalmente, sin que exista norma al respecto de la sociedades de gananciales, y sin que quepa confundir la operación que nos ocupa, en la que el beneficiario es la propia sociedad de gananciales, con la donación por un cónyuge de un bien privativo a favor del otro cónyuge.

MÁS SOBRE LA PLUSVALÍA: I.I.V.T.N.U.

Una consulta vinculante de la D.G.T. (Tributos, no Tráfico, aclaro por si las moscas), de 12 de febrero de 2.021, viene a decir que, fallecida una persona, la fecha de devengo de la “Plusvalía” es la de su fallecimiento, no la de la escritura de adjudicación de la herencia. Y ello porque civilmente y en materia hereditaria, la fecha de la transmisión de los bienes de una herencia es la del fallecimiento del causante, cualquiera que sea la fecha de la aceptación y adjudicación de la herencia.
En el supuesto objeto de la consulta: A fallece en 1.971. La escritura de herencia se otorga en 2.019, valorando la heredera (B) la propiedad adquirida en 160.000,00 euros. En 2.020, B vende la propiedad por el mismo valor y alega la inexistencia de “Plusvalía”.
Pero la D.G.T. aclara que el valor de la propiedad expresado en la escritura de herencia (año 2.019) NO PUEDE SER CONSIDERADO como su valor de mercado al tiempo de su adquisición por la heredera, que debe ser el del año 1.971, fecha del fallecimiento del causante.
Su gozo en un pozo.

SOCIEDAD DE GANANCIALES Y SEPARACIÓN DE HECHO

Traigo a colación una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de fecha 27 de noviembre de 2.020, que recoge la doctrina mantenida por el Tribunal Supremo respecto de un tema de gran trascendencia práctica: cuando media una separación de hecho seria y prolongada en el tiempo, dejan de integrarse en la comunidad de bienes aquéllos que, conforme a las reglas del referido régimen económico matrimonial, tendrían la consideración de gananciales, en especial cuando han sido adquiridos por el trabajo propio de uno de los cónyuges y sin aportación alguna del otro.

Esta doctrina, aclara el Supremo, no puede aplicarse de un modo dogmático y absoluto, sino que requiere un análisis de las circunstancias del caso. Más cuando encontramos en nuestro querido Código Civil una serie de preceptos que mantienen la subsistencia de la sociedad de gananciales no obstante la separación de hecho: arts. 1393.3º, 1368 y 1388 C.C.

En el caso contemplado por la A.P. de Madrid, la consolidación de la situación de separación de hecho resulta más que acreditada, ya que la convivencia nunca se reanudó, iniciando el esposo una nueva relación con vocación de permanencia, teniendo, incluso, varios hijos con la nueva pareja.

ALGUNAS NOVEDADES TRIBUTARIAS EN LA COMUNIDAD VALENCIANA

ALGUNAS NOVEDADES TRIBUTARIAS EN LA COMUNIDAD VALENCIANA

   La Ley 3/2020, de 30 de diciembre, de la Generalitat, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat 2021  (publicada en DOGV del 31/12/2020 y que entró en vigor el 1º de enero de 2.021) introduce, entre otras, las siguientes novedades tributarias que pienso pueden ser de vuestro interés:

    Su artículo 46 introduce un nuevo apartado, el séptimo, en el artículo 10 bis de la Ley 13/1997, de 23 de diciembre, de la Generalitat Valenciana (por la que se regula el tramo autonómico del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y restantes tributos cedidos: en este caso, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones):

 
«7.º) En el supuesto de donaciones de dinero realizadas a favor de mujeres víctimas de violencia de género con la finalidad de adquirir una vivienda habitual situada en la Comunitat Valenciana se aplicará una reducción sobre el importe donado del 95 por 100 siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
– La base máxima de la reducción no podrá superar los 60.000 euros por contribuyente, sea en una donación o en donaciones sucesivas.
– Deberá adquirirse la vivienda en los 12 meses siguientes a la donación. En caso de haber varias donaciones, el plazo se computará desde la fecha de la primera donación. La reducción no se aplicará a donaciones de dinero posteriores a la compra de la vivienda, salvo en los supuestos de adquisición con precio aplazado o financiación ajena, siempre que se acredite que el importe del dinero donado se ha destinado en el mismo plazo de un año al pago del precio pendiente o a la cancelación total o parcial del crédito.
– El donatario no podrá ser titular de otra vivienda, salvo que sea la que compartía con la persona agresora.
– La donación deberá formalizarse en escritura pública en la que se exprese la voluntad de que el dinero donado se destine a la adquisición de la vivienda o, en su caso, al pago del precio pendiente o a la cancelación total o parcial del crédito.
La acreditación de la situación de violencia de género se hará según lo dispuesto en Ley 7/2012, de 23 de noviembre, de la Generalitat, Integral contra la Violencia sobre la Mujer en el Ámbito de la Comunitat Valenciana.

   Recordemos que este art.10 ya contempla una exención para las adquisiciones por descendientes y adoptados de 21 o más años, cónyuges, ascendientes y adoptantes, hasta los 100.000 euros, por lo que esta nueva bonificación, entendemos, permitirá en este caso especial no «consumir» dicho límite de 100.000 euros en tanto no se haya «consumido» el particular de los 60.000 euros.

   Por su parte, el artículo 47 del la Ley que comentamos modifica el número 2 del apartado cuarto del artículo 13 de la Ley 13/1997, de 23 de diciembre, de la Generalitat Valenciana (por la cual se regula el tramo autonómico del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y restantes tributos cedidos: en este caso, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) con la siguiente redacción:

«2) En las adquisiciones de viviendas que tengan que constituir la vivienda habitual de una familia numerosa o monoparental, siempre que la suma de la base liquidable general y de la base liquidable del ahorro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del sujeto pasivo, su cónyuge, los descendentes y los ascendientes de los anteriores que convivan con ellos, así como de las otras personas que habitaron la vivienda, correspondiendo al periodo impositivo inmediatamente anterior, con plazo de presentación vencido en la fecha del devengo, no exceda, en conjunto, de 45.000 euros.
La familia deberá ostentar el título de familia numerosa o monoparental expedido por órgano competente en materia de servicios sociales, en la fecha de devengo del impuesto. No obstante lo anterior, también podrán aplicar este tipo reducido los contribuyentes que, reuniendo las condiciones para la obtención del título de familia numerosa o monoparental a la fecha de devengo del impuesto, hayan presentado con anterioridad a dicha fecha una solicitud ante el órgano competente.»

   Esto es, se extiende la aplicación del tipo reducido del 4% a las familias monoparentales.

   Y el artículo 48, introduce un nuevo número, el 5, en el apartado cuatro del artículo 13 de la Ley 13/1997, de 23 de diciembre, de la Generalitat Valenciana, que queda redactado como sigue:

«5) En la adquisición de viviendas que vayan a constituir la vivienda habitual de mujeres víctimas de violencia de género, por la parte que estas adquieran, siempre que la suma de la base liquidable general y de la base liquidable del ahorro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del sujeto pasivo no exceda de 25.000 euros, en tributación individual, o de 40.000 euros, en tributación conjunta. La acreditación de la situación de violencia de género se hará según lo dispuesto en Ley 7/2012, de 23 de noviembre, de la Generalitat, Integral contra la Violencia sobre la Mujer en el Ámbito de la Comunitat Valenciana.»

  También se extiende la aplicación del tipo reducido del 4% a este caso.

  Que tengáis un 2.021 pleno de salud, prosperidad y sosiego.

GENERALITAT VALENCIANA: LA NUEVA REGULACIÓN DE LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO

   El Diari Oficial de la Generalitat Valenciana, de fecha 11 de junio de 2.020, publicaba el  DECRETO LEY 6/2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto, que entraba en vigor el día siguiente de su publicación (o sea, el día 12 de junio) y que deroga los artículos 50, 51, 52 y 53 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la vivienda de la Comunitat Valenciana (que regulaban hasta la fecha estos derechos de adquisición preferente).

   Este Decreto Ley se desarrolla en dos títulos:

TÍTULO I. Los derechos de adquisición preferente de las administraciones públicas.

   En su artículo 1º  dice que  “1. La Generalitat es titular de los derechos de tanteo y retracto respecto de todas las viviendas de protección pública y sus anejos, de acuerdo con la ley, en tanto se mantenga dicha calificación …  2. Los derechos de tanteo y retracto serán de aplicación a las segundas y sucesivas transmisiones inter vivos, gratuitas u onerosas, voluntarias o derivadas de un procedimiento de ejecución patrimonial o realización patrimonial extrajudicial, de viviendas de protección pública y sus anejos. 3. Los derechos de tanteo y retracto se exceptúan en los casos de transmisiones gratuitas inter vivos a favor de descendientes, ascendientes o cónyuge o pareja de hecho debidamente acreditada, salvo que la vivienda no vaya a ser destinada a residencia habitual y permanente de la nueva persona titular. Se exceptúa asimismo la aportación por cualquier título de la vivienda y sus anejos a la sociedad de gananciales o a cualquier otro régimen económico matrimonial de comunidad, nacional o extranjero, la adjudicación a cualquiera de sus integrantes en caso de acordarse su disolución, no considerándose transmisión a los efectos de tanteo o retracto. Igualmente se exceptúan todas las transmisiones que tengan su origen en actos de extinción de condominio. 4. La Generalitat será titular de los derechos de tanteo y retracto respecto de las transmisiones efectuadas durante todo el período de vigencia del régimen de protección que corresponda, a contar desde la calificación definitiva. En el supuesto de viviendas protegidas con calificación permanente, será titular permanente de los derechos de tanteo y retracto … “

   Para determinar las viviendas afectas a estos derechos, haremos referencia a la Circular 1/2.019, de la Dirección General de Vivienda, Rehabilitación y Regeneración Urbana, aclaratoria de los artículos 50, 51, 52 y 53 de la Ley 8/2004, tras su reforma por la Ley 27/2.018: Quedan afectas las viviendas protegidas de Promoción Privada con calificación definitiva posterior al 20 abril 2005 y todas las protegidas de Promoción Pública.

   El artículo 2º regula el procedimiento del TANTEO:

.- Exigencia de notificación a la Generalitat de la decisión de enajenar.

.- El derecho de tanteo podrá ejercitarse en el plazo de sesenta días naturales a partir del día siguiente a aquel en que haya tenido entrada en el registro general de la Conselleria competente en materia de vivienda la notificación de la transm7isión. La Generalitat podrá comunicar a la persona transmitente su renuncia motivada a ejercer el derecho de tanteo antes de que finalice el plazo previsto para su ejercicio.

.- Los efectos liberatorios derivados de la notificación de la transmisión de la vivienda y del transcurso del plazo para su ejercicio caducarán a los seis meses desde que se hubiera realizado la notificación. Cualquier transmisión que se realice en un momento posterior requerirá nueva notificación.

    Por su parte, el RETRACTO queda regulado en el artículo 3º:

.- Exigencia de que las personas adquirentes de viviendas de protección pública notifiquen a la Conselleria competente en materia de vivienda la adquisición efectuada, en el plazo de quince días naturales a contar desde la misma, acompañando copia del documento en que se hubiera formalizado.

.-  Este derecho se podrá ejercitar en el plazo de sesenta días naturales a contar desde el día siguiente a aquel en que haya tenido entrada en el registro general de la Conselleria competente en materia de vivienda la notificación de la transmisión.

   Por su parte el artículo 6º exige a los notarios, para autorizar escrituras que documenten la transmisión de toda vivienda de protección pública, y a los registradores, para su inscripción, que se acredite por la persona transmitente la notificación a la Conselleria competente en materia de vivienda de la decisión de enajenar, así como el vencimiento del plazo establecido para el ejercicio del derecho de tanteo o la renuncia expresa y motivada de la Generalitat si éste no hubiera vencido. Así mismo, deberán comunicar la transmisión realizada a la Conselleria competente en materia de vivienda en el plazo de veinte días naturales desde la misma, mediante remisión de copia simple de la escritura pública.

TÍTULO II. Los derechos de adquisición preferente en transmisiones singulares.

   Este novedoso derecho de adquisición preferente viene determinado en el artículo 10º. Titularidad, competencia y transmisiones de viviendas sujetas a los derechos de adquisición preferente:

   “ 1. La Generalitat es titular de los derechos de tanteo y retracto respecto de las siguientes transmisiones de vivienda: a) Derecho de tanteo y retracto en las transmisiones de viviendas y sus anejos que hubieren sido adquiridas mediante dación en pago de deuda con garantía hipotecaria. b) Derecho de retracto en las transmisiones de viviendas y sus anejos que hubieren sido adquiridas en un proceso judicial de ejecución hipotecaria o en un procedimiento de venta extrajudicial en sede notarial. c) Derecho de tanteo y retracto en las transmisiones de edificios, con un mínimo de cinco viviendas, cuyo destino principal sea el residencial, cuando se transmita un porcentaje igual o superior al 80 % de dicho edificio y aun cuando dicha operación se realice mediante la venta de acciones o participaciones sociales de mercantiles cuyo objeto social esté vinculado con la actividad inmobiliaria. d) Derecho de tanteo y retracto en las operaciones de venta referidas a diez o más viviendas y sus anejos, y aun cuando dicha operación se realice mediante la venta de acciones o participaciones sociales de mercantiles cuyo objeto social esté vinculado con la actividad inmobiliaria …

3. Como requisito esencial para la procedencia de los citados derechos, las viviendas sobre las que se podrán ejercitar los derechos de tanteo y retracto deberán estar ubicadas en los municipios incluidos en las áreas de necesidad de vivienda o, en su caso, en sus áreas de influencia.

 4. Este derecho de adquisición preferente afecta a la primera y posteriores transmisiones de las viviendas y edificios previstos en el apartado primero mientras los municipios en los que se ubiquen continúen incluidos en las áreas de necesidad de vivienda declaradas por la Generalitat, o en sus áreas de influencia si han sido declaradas, o en las áreas de necesidad de vivienda declaradas por los municipios …

   ¡¡ATENCIÓN!! Este artículo habla de viviendas si más, no de viviendas de protección pública.

   Por su parte, establece la Disposición Transitoria Cuarta. Municipios incluidos en las áreas de necesidad de vivienda:

» 1. En el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de este decreto ley, la Conselleria competente en materia de vivienda aprobará el catálogo de áreas de necesidad de vivienda que comprenderá las áreas de necesidad de vivienda declaradas por la Generalitat y, en su caso, sus áreas de influencia, así como las áreas de necesidad que hubiesen sido declaradas por los municipios …

2. En tanto no se apruebe el citado catálogo de áreas de necesidad de vivienda, a los efectos del ejercicio de los derechos de adquisición preferente en transmisiones singulares, los municipios incluidos en las áreas de necesidad de vivienda son los que figuran en la Resolución de 15 de abril de 2019, de la Presidencia de la Generalitat, sobre la asignación de la línea específica del fondo de Cooperación Municipal para la lucha contra el Despoblamiento de los municipios de la Comunitat Valenciana y en el Informe de Necesidad de Vivienda en la Comunitat Valenciana de 2020 realizado por el Observatorio del Hábitat y la Segregación Urbana, que figuran como anexo I y anexo II respectivamente.”