VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

   Aunque los efectos devastadores del coronavirus, tanto a nivel sanitario como económico, se están dejando notar especialmente en el sector turístico, creo oportuno dedicar este comentario a las viviendas destinadas a uso turístico, ya que la explotación de este negocio, hasta fechas muy recientes, proliferó muchísimo en nuestra entorno y puede ser éste un tiempo para la información y la reflexión.

   En la Comunidad Valenciana, además de las correspondientes ordenanzas locales, esta actividad viene regulada por:

.- La  Ley 15/2018, 7 de junio, de la Generalitat, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana. (DOGV nº8313 de 08.06.2018)

.-  El Decreto 92/2009, de 3 de julio, del Consell, por el que se aprueba el reglamento regulador de las viviendas turísticas denominadas apartamentos, villas, chalés, bungalows y similares, y de las empresas gestoras, personas jurídicas o físicas, dedicadas a la cesión de su uso y disfrute, en el ámbito territorial de la Comunitat Valenciana. (DOCV núm. 6051 de 07.07.2009).

   Normativa que exige unas determinados requisitos a las viviendas que se destinen a este uso y  su inscripción en el REGISTRO DE TURISMO de la Comunidad Valenciana.

   Dada su proliferación, en algunos casos descontrolada (que llegó, incluso, a poner en guardia a las empresas hoteleras), algunas Comunidades de Propietarios decidieron restringir/prohibir la actividad en sus edificios y urbanizaciones, adoptando en Junta de Propietarios los acuerdos oportunos y modificando al respecto sus Estatutos.

   Así, el artículo 17 de la Ley 49/1.960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, establece:

“Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas: …

12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (1), en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.” (Apartado introducido por el Real Decreto-ley 7/2.019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler).

   El acuerdo tomado por esta mayoría puede ser elevado a escritura pública e inscrito  en el Registro de la Propiedad.

   Obsérvese que la L.P.H. dice que los acuerdos NO tendrán efectos retroactivos, por lo que no tendrán éstos efecto si las viviendas turísticas ya figuran inscritas en el Registro de Turismo con anterioridad a la adopción de los mismos. ¿Y si estuviesen dedicadas a este uso pero sin estar inscritas en el Registro de Turismo? ¿El incumplimiento de un requisito administrativo les privaría de protección frente a la retroactividad? En Derecho, “casi todo” es discutible.

   Claro que pudiera darse el caso contrario: Comunidades de Propietarios que quisieran modificar sus Estatutos para dejar constancia de la autorización del uso turístico de alguna o de todas sus viviendas. Este acuerdo ¿requeriría también el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación?

   Pues la DGRN (2), en resolución de 19 de diciembre de 2.019 (B.O.E. 12 de marzo de 2.020) ha concluído que en este caso se requeriría la UNANIMIDAD exigida, como regla general, por la L.P.H. para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, argumentando que el quorum recogido en el apartado 12 de su art. 17, antes reseñado, sólo contempla la limitación de la explotación turística de las viviendas, NO su consentimiento.

   Cuídense.

  • (1) Este precepto dice que la L.A.U. no es aplicable a “La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”.
  • (2) Hoy, DIRECCIÓN GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA. Pero me permitirán que siga refiriéndome a ella como Dirección General de los Registros y del Notariado, son más de 30 años …

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