GENERALITAT VALENCIANA: LA NUEVA REGULACIÓN DE LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO

   El Diari Oficial de la Generalitat Valenciana, de fecha 11 de junio de 2.020, publicaba el  DECRETO LEY 6/2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto, que entraba en vigor el día siguiente de su publicación (o sea, el día 12 de junio) y que deroga los artículos 50, 51, 52 y 53 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la vivienda de la Comunitat Valenciana (que regulaban hasta la fecha estos derechos de adquisición preferente).

   Este Decreto Ley se desarrolla en dos títulos:

TÍTULO I. Los derechos de adquisición preferente de las administraciones públicas.

   En su artículo 1º  dice que  “1. La Generalitat es titular de los derechos de tanteo y retracto respecto de todas las viviendas de protección pública y sus anejos, de acuerdo con la ley, en tanto se mantenga dicha calificación …  2. Los derechos de tanteo y retracto serán de aplicación a las segundas y sucesivas transmisiones inter vivos, gratuitas u onerosas, voluntarias o derivadas de un procedimiento de ejecución patrimonial o realización patrimonial extrajudicial, de viviendas de protección pública y sus anejos. 3. Los derechos de tanteo y retracto se exceptúan en los casos de transmisiones gratuitas inter vivos a favor de descendientes, ascendientes o cónyuge o pareja de hecho debidamente acreditada, salvo que la vivienda no vaya a ser destinada a residencia habitual y permanente de la nueva persona titular. Se exceptúa asimismo la aportación por cualquier título de la vivienda y sus anejos a la sociedad de gananciales o a cualquier otro régimen económico matrimonial de comunidad, nacional o extranjero, la adjudicación a cualquiera de sus integrantes en caso de acordarse su disolución, no considerándose transmisión a los efectos de tanteo o retracto. Igualmente se exceptúan todas las transmisiones que tengan su origen en actos de extinción de condominio. 4. La Generalitat será titular de los derechos de tanteo y retracto respecto de las transmisiones efectuadas durante todo el período de vigencia del régimen de protección que corresponda, a contar desde la calificación definitiva. En el supuesto de viviendas protegidas con calificación permanente, será titular permanente de los derechos de tanteo y retracto … “

   Para determinar las viviendas afectas a estos derechos, haremos referencia a la Circular 1/2.019, de la Dirección General de Vivienda, Rehabilitación y Regeneración Urbana, aclaratoria de los artículos 50, 51, 52 y 53 de la Ley 8/2004, tras su reforma por la Ley 27/2.018: Quedan afectas las viviendas protegidas de Promoción Privada con calificación definitiva posterior al 20 abril 2005 y todas las protegidas de Promoción Pública.

   El artículo 2º regula el procedimiento del TANTEO:

.- Exigencia de notificación a la Generalitat de la decisión de enajenar.

.- El derecho de tanteo podrá ejercitarse en el plazo de sesenta días naturales a partir del día siguiente a aquel en que haya tenido entrada en el registro general de la Conselleria competente en materia de vivienda la notificación de la transm7isión. La Generalitat podrá comunicar a la persona transmitente su renuncia motivada a ejercer el derecho de tanteo antes de que finalice el plazo previsto para su ejercicio.

.- Los efectos liberatorios derivados de la notificación de la transmisión de la vivienda y del transcurso del plazo para su ejercicio caducarán a los seis meses desde que se hubiera realizado la notificación. Cualquier transmisión que se realice en un momento posterior requerirá nueva notificación.

    Por su parte, el RETRACTO queda regulado en el artículo 3º:

.- Exigencia de que las personas adquirentes de viviendas de protección pública notifiquen a la Conselleria competente en materia de vivienda la adquisición efectuada, en el plazo de quince días naturales a contar desde la misma, acompañando copia del documento en que se hubiera formalizado.

.-  Este derecho se podrá ejercitar en el plazo de sesenta días naturales a contar desde el día siguiente a aquel en que haya tenido entrada en el registro general de la Conselleria competente en materia de vivienda la notificación de la transmisión.

   Por su parte el artículo 6º exige a los notarios, para autorizar escrituras que documenten la transmisión de toda vivienda de protección pública, y a los registradores, para su inscripción, que se acredite por la persona transmitente la notificación a la Conselleria competente en materia de vivienda de la decisión de enajenar, así como el vencimiento del plazo establecido para el ejercicio del derecho de tanteo o la renuncia expresa y motivada de la Generalitat si éste no hubiera vencido. Así mismo, deberán comunicar la transmisión realizada a la Conselleria competente en materia de vivienda en el plazo de veinte días naturales desde la misma, mediante remisión de copia simple de la escritura pública.

TÍTULO II. Los derechos de adquisición preferente en transmisiones singulares.

   Este novedoso derecho de adquisición preferente viene determinado en el artículo 10º. Titularidad, competencia y transmisiones de viviendas sujetas a los derechos de adquisición preferente:

   “ 1. La Generalitat es titular de los derechos de tanteo y retracto respecto de las siguientes transmisiones de vivienda: a) Derecho de tanteo y retracto en las transmisiones de viviendas y sus anejos que hubieren sido adquiridas mediante dación en pago de deuda con garantía hipotecaria. b) Derecho de retracto en las transmisiones de viviendas y sus anejos que hubieren sido adquiridas en un proceso judicial de ejecución hipotecaria o en un procedimiento de venta extrajudicial en sede notarial. c) Derecho de tanteo y retracto en las transmisiones de edificios, con un mínimo de cinco viviendas, cuyo destino principal sea el residencial, cuando se transmita un porcentaje igual o superior al 80 % de dicho edificio y aun cuando dicha operación se realice mediante la venta de acciones o participaciones sociales de mercantiles cuyo objeto social esté vinculado con la actividad inmobiliaria. d) Derecho de tanteo y retracto en las operaciones de venta referidas a diez o más viviendas y sus anejos, y aun cuando dicha operación se realice mediante la venta de acciones o participaciones sociales de mercantiles cuyo objeto social esté vinculado con la actividad inmobiliaria …

3. Como requisito esencial para la procedencia de los citados derechos, las viviendas sobre las que se podrán ejercitar los derechos de tanteo y retracto deberán estar ubicadas en los municipios incluidos en las áreas de necesidad de vivienda o, en su caso, en sus áreas de influencia.

 4. Este derecho de adquisición preferente afecta a la primera y posteriores transmisiones de las viviendas y edificios previstos en el apartado primero mientras los municipios en los que se ubiquen continúen incluidos en las áreas de necesidad de vivienda declaradas por la Generalitat, o en sus áreas de influencia si han sido declaradas, o en las áreas de necesidad de vivienda declaradas por los municipios …

   ¡¡ATENCIÓN!! Este artículo habla de viviendas si más, no de viviendas de protección pública.

   Por su parte, establece la Disposición Transitoria Cuarta. Municipios incluidos en las áreas de necesidad de vivienda:

» 1. En el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de este decreto ley, la Conselleria competente en materia de vivienda aprobará el catálogo de áreas de necesidad de vivienda que comprenderá las áreas de necesidad de vivienda declaradas por la Generalitat y, en su caso, sus áreas de influencia, así como las áreas de necesidad que hubiesen sido declaradas por los municipios …

2. En tanto no se apruebe el citado catálogo de áreas de necesidad de vivienda, a los efectos del ejercicio de los derechos de adquisición preferente en transmisiones singulares, los municipios incluidos en las áreas de necesidad de vivienda son los que figuran en la Resolución de 15 de abril de 2019, de la Presidencia de la Generalitat, sobre la asignación de la línea específica del fondo de Cooperación Municipal para la lucha contra el Despoblamiento de los municipios de la Comunitat Valenciana y en el Informe de Necesidad de Vivienda en la Comunitat Valenciana de 2020 realizado por el Observatorio del Hábitat y la Segregación Urbana, que figuran como anexo I y anexo II respectivamente.”

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