DEL ALQUILER TURÍSTICO Y LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

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Ya abordamos el tema el pasado 9 de mayo de 2020 (podéis consultarlo en esta web). Pero sigue estando de rabiosa actualidad por lo que he estimado pertinente traer a colación la resolución de la DGSJFP, de 12 de Diciembre de 2023 (B.O.E. de 18 de Enero de 2024). En resumen:

.- Una CP aprueba una modificación estatutaria prohibiendo a los propietarios destinar sus viviendas a un uso vacacional.

.- Se aprueba con una mayoría de 3/5 (art. 17.12 LPH: “12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.”

.- El registrador de la propiedad no inscribió la modificación estatutaria al considerar que debería haberse adoptado POR UNANIMIDAD. Art. 17.6 LPH: “6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”.

.- Entablado el correspondiente recurso, éste fue desestimado por la DGSJFP, ratificando la calificación del registrador, al considerar que un mero alquiler vacacional no equivale al alquiler turístico a que se refiere actividad a que se refiere el art 5 e) de la LAU: “La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.”

Espero que estas notas sean de utilidad a las comunidades de propietarios a la hora  de abordar el tema de limitar el alquiler turístico de sus viviendas.

LA FISCALIDAD DE LAS DONACIONES Y LAS HERENCIAS EN LA COMUNIDAD VALENCIANA

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El pasado 23 de noviembre de 2023 publicaba el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana, la Ley 6/2.023, de 22 de Noviembre, que modifica, CON APLICACIÓN A LOS HECHOS IMPONIBLES DEVENGADOS A PARTIR DEL 28 DE MAYO DE 2.023, los números 1º y 2º del art. 10 bis, y apartado 1 del art. 12 bis, de la Ley 13/1.997, de 23 de Diciembre, en los siguientes términos:

REDUCCIONES EN TRANSMISIONES INTER VIVOS

.- La reducción de 100.000 euros (para las realizadas entre hijos o adoptados, padres o adoptantes, nietos, abuelos, Y AHORA TAMBIÉN ENTRE CÓNYUGES) estaba condicionada a la inexistencia de un patrimonio preexistente del adquirente superior a los 600.000 euros, LIMITACIÓN QUE DESAPARECE.

La reducción de 120.000 euros para transmisiones entre hijos o adoptados, padres o adoptantes, nietos y abuelos con discapacidad física o sensorial igual o superior al 33%, AHORA TAMBIÉN SE APLICA AL CÓNYUGE.

.- Además, las donaciones entre abuelos-nietos requerían el fallecimiento del progenitor intermedio, LIMITACIÓN QUE TAMBIÉN DESAPARECE.

.- Se mantiene, a efectos del cálculo del límite, la adición de las donaciones provenientes del mismo donante efectuadas durante los cinco años inmediatamente anteriores. Pero desaparecen los otros supuestos de NO APLICACIÓN de la reducción que regulaba la anterior legislación (transmitente que, en los 10 años inmediatamente anteriores, se hubiera beneficiado de la reducción en la adquisición de los mismos bienes que ahora transmite, etc).

.- Y se establece una BONIFICACIÓN DEL 99% de la cuota resultante, en las adquisiciones intervivos efectuadas por el cónyuge, padres, adoptantes, hijos o adoptados, nietos y/o abuelos, en la parte que superen el límite de la reducción.

.- Se requiere que la donación se realice en DOCUMENTO PÚBLICO y, tratándose de dinero, que se justifique su procedencia y el medio de pago utilizado para la transmisión.

BONIFICACIONES EN TRANSMISIONES MORTIS CAUSA

.- La reducción pasa a ser del 99% para los parientes del causante pertenecientes a los grupos I y II del art. 20.2.a de la Ley 29/1.987, de 18 de Diciembre: descendientes (y adoptados), ascendientes (y adoptantes) y cónyuge (se equipara al cónyuge la pareja de hecho, siempre que conste inscrita en el Registro de Parejas de Hecho de la G.V.)

LA SEDE ELECTRÓNICA NOTARIAL

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    El 9 de mayo publicaba el B.O.E. la Ley 11/2.023, de 8 de mayo, de trasposición -entre otras- de Directivas de U.E. relativas a la digitalización de actuaciones notariales.

   De forma resumida, informar que su artículo 34 modifica la Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862 para:

   .- Que las matrices de los instrumentos públicos autorizados por el notario queden incorporados a un protocolo electrónico bajo la fe de éste. Los instrumentos incorporados al protocolo electrónico se considerarán asimismo originales o matrices. Y los otorgantes, o quienes acrediten interés legítimo, previa su comparecencia electrónica en la sede electrónica notarial mediante sistemas de identificación electrónica debidamente homologados, podrán solicitar al notario a cargo del protocolo, copia electrónica o en papel.

.- Que determinados actos o negocios jurídicos que la Ley enumera, puedan otorgarse y autorizarse a través de videoconferencia.

Estas novedades entrarán en vigor el 9 de noviembre de 2.023.

Es por ello que os animamos a que os deis de alta, a través del PORTAL NOTARIAL DEL CIUDADANO,  en la Sede Electrónica Notarial para que, en el futuro podáis realizar todos estos trámites de forma electrónica. Encontraréis toda la información en:

https://www.portalnotarial.es/portal/web/guest/portal-notarial-del-ciudadano

Entra en vigor la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular

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   El pasado 10 de abril, Domingo de Ramos, entró en vigor la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, que en su Título VIII recoge la regulación relativa a los suelos contaminados. Destacamos lo siguiente:

.- Reglamentariamente el Gobierno aprobará, actualizará y publicará una lista de actividades potencialmente contaminantes de los suelos.

.- Los titulares de estas actividades deberán remitir periódicamente a la Comunidad Autónoma correspondiente los informes en los que figure la información que pueda servir de base para la declaración de suelos contaminados.

.- Las Comunidades Autónomas declararán y delimitarán mediante resolución expresa los suelos contaminados, debido a la presencia de componentes de carácter peligroso procedentes de las actividades humanas, evaluando los riesgos para la salud humana o el medio ambiente, de acuerdo con los criterios y estándares que, establecidos en función de la naturaleza de los suelos y de sus usos, se determinen reglamentariamente por el Gobierno.

Se iniciará el expediente para declarar un suelo como contaminado, solicitándose certificación de dominio y cargas de la finca o fincas registrales dentro de las cuales se halle el suelo que se vaya a declarar como contaminado. Su expedición se hará constar por nota marginal que advertirá a los terceros del inicio del expediente.

.- La declaración de suelo contaminado será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad, a iniciativa de la respectiva Comunidad Autónoma en los términos que reglamentariamente determine el Gobierno. Esta nota marginal se cancelará cuando la Comunidad Autónoma correspondiente declare que el suelo ha dejado de tener tal consideración, tras la comprobación de que se han realizado de forma adecuada las operaciones de descontaminación y recuperación del mismo.

.-  Las personas físicas o jurídicas propietarias de fincas están obligadas, con motivo de la transmisión de cualquier derecho real sobre los mismos, a declarar en el título en el que se formalice la transmisión si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. Dicha declaración será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad. Esta manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes habrá de realizarse también por el propietario en las declaraciones de obra nueva por cualquier título. Este apartado será también de aplicación a las operaciones de aportación de fincas y asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de ejecución urbanística.

.- La declaración de suelo contaminado obligará al sujeto responsable a realizar las actuaciones necesarias para proceder a su descontaminación y recuperación, en la forma y plazos que determinen las respectivas Comunidades Autónomas.

.- La declaración de suelo contaminado puede comportar la suspensión de la ejecutividad de los derechos de edificación y otros aprovechamientos del suelo en el caso de resultar incompatibles con las medidas de descontaminación y recuperación del terreno que se establezcan, hasta que estas se lleven a cabo o se declare el suelo como no contaminado.

   No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, toda actuación en una zona ubicada en un suelo declarado o delimitado como suelo contaminado por la Comunidad Autónoma correspondiente requerirá que, con carácter previo al inicio de las obras, el promotor deberá disponer del certificado del Registro de la Propiedad en el que se acredite que existe anotación registral indicando que la construcción se encuentra en un suelo declarado contaminado.

LA CUSTODIA DE LAS MASCOTAS EN LOS CASOS DE SEPARACIÓN Y/O DIVORCIO

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   Siguiendo con el análisis de la Ley 17/2.021, de 15 de Diciembre, de modificación del Código Civil, la Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil, sobre el régimen jurídico de los animales, vamos a hacer una breve referencia a las reformas introducidas en nuestro venerado Código Civil (con tanto retoque ya no hay quien lo que reconozca) relativas a las crisis matrimoniales: “preceptos destinados a concretar el régimen de convivencia y cuidado de los animales de compañía, cuestión que ya ha sido objeto de controversia en nuestros tribunales. Para ello se contempla el pacto sobre los animales domésticos y se sientan los criterios sobre los que los tribunales deben tomar la decisión de a quién entregar el cuidado del animal, atendiendo a su bienestar … Por otro lado, atendiendo al vínculo existente y la concurrencia entre los malos tratos a animales y la violencia doméstica y de género y el maltrato y abuso sexual infantil, se contemplan limitaciones a la guarda y custodia en casos de antecedentes por maltrato animal ejercido como forma de violencia o maltrato psicológico contra aquellos” (Exposición de Motivos).

   En sede de EFECTOS COMUNES A LA NULIDAD, SEPARACIÓN Y DIVORCIO, se ha introducido una letra b) al apartado 1 del del  Artículo 90, y se han modificado sus apartados 2 y 3,  con la finalidad de que el CONVENIO REGULADOR pueda determinar el destino de las mascotas, con reparto de los tiempos de convivencia y cuidado en su caso, así como de las cargas que ese cuidado exija; siempre bajo el control de la autoridad judicial que, en beneficio del bienestar de los animales, podrá adoptar las medidas oportunas e incluso modificarlas si se produjera un alteración sustancial de las circunstancias.

Igualmente, en los divorcios de común acuerdo formalizados ante notario, éste podrá apreciar si el convenio es perjudicial para el bienestar de las mascotas, dando por concluso el expediente, debiendo los cónyuges entonces de acudir al juez.

Igualmente se modifican:

.- El art. 91 para disponer que en la correspondiente sentencia, y en defecto de acuerdo (o si no aprueba el convenio propuesto), la autoridad judicial pueda establecer las medidas oportunas relativas a los animales de compañía de los cónyuges, que podrá modificar si cambian sustancialmente las circunstancias.

.- Y el apartado 7 del art. 92, para apartar de la guarda de las mascotas al cónyuge que haya incurrido en malos tratos a los animales.

.- Se introduce un art. 94 bis, al objeto de poder establecer un régimen de “visitas” para que el cónyuge a quien no se haya confiado la custodia de la mascota pueda disfrutar de su compañía.

Y una nueva medida (CAUTELAR CASO DE INTERPOSICIÓN DE DEMANDA DE SEPARACIÓN/DIVORCIO) 1ª bis en el art. 103, relativa a la custodia de los animales de compañía, atendiendo siempre a su bienestar.

Como siempre, intentamos mantenerles informados de las novedades legislativas y de su aplicación práctica, para que pueda serle de utilidad en el día a día.

DE LAS MASCOTAS Y DE LAS HERENCIAS

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Antes que nada, dejar constancia de nuestros mejores deseos para el Año Nuevo que empieza a rodar.

   Ya está en vigor la Ley 17/2.021, de 15 de Diciembre, de modificación del Código Civil, la Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil, sobre el régimen jurídico de los animales, para adaptar estos textos legales -dice su Exposición de Motivos- “a la mayor sensibilidad social hacia los animales existente en nuestros días, y también para reconocer su cualidad de seres vivos dotados de sensibilidad”.

   En esta primera aproximación nos vamos a centrar en las modificaciones introducidas en el Código Civil en material sucesoria “relativas al destino de los animales en caso de fallecimiento de su propietario”.

Al respecto se ha introducido un  Artículo 914 bis con el siguiente contenido:

“A falta de disposición testamentaria relativa a los animales de compañía propiedad del causahabiente, estos se entregarán a los herederos o legatarios que los reclamen de acuerdo con las leyes.

Si no fuera posible hacerlo de inmediato, para garantizar el cuidado del animal de compañía y solo cuando sea necesario por falta de previsiones sobre su atención, se entregará al órgano administrativo o centro que tenga encomendada la recogida de animales abandonados hasta que se resuelvan los correspondientes trámites por razón de sucesión.

Si ninguno de los sucesores quiere hacerse cargo del animal de compañía, el órgano administrativo competente podrá cederlo a un tercero para su cuidado y protección.

Si más de un heredero reclama el animal de compañía y no hay acuerdo unánime sobre el destino del mismo, la autoridad judicial decidirá su destino teniendo en cuenta el bienestar del animal.»

Brevemente:

.- Si el causante no ha dispuesto nada al efecto, las personas que puedan reclamar el animal serán sus herederos, los que haya designado al efecto en su testamento, y en su defecto, los herederos abintestato.

.- Siendo varios quienes lo reclamen, deberán resolver la cuestión por acuerdo ¡unánime! (quizá el legislador debiera haber facilitado las cosas exigiendo un acuerdo por mayoría), en defecto del cual habrá que recurrir al juez.

.- Y si nadie quisiera hacerse cargo, la administración (el organismo que tenga encomendada la protección de animales abandonados) podrá cederlo a un tercero. Creo que los herederos deberían poder hacer dicha cesión, habiendo acuerdo y teniendo a una persona interesada en ello.

Visto lo cual, mi recomendación para aquellas personas que tengan animales de compañía es que, cuando acudan al notario para preparar el testamento, establezcan las disposiciones que consideren oportunas en beneficio de sus mascotas y que eviten problemas el día de mañana.  

A VUELTAS CON LA PLUSVALÍA MUNICIPAL

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Hoy entra en vigor el Real Decreto Ley 26/2.021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto al IIVTNU (plusvalía).

La nueva redacción del art. 107 del Real Decreto Legislativo 2/2.004, de 5 de marzo (texto refundido Ley Haciendas Locales), establece que la base imponible es el incremento del valor de los terrenos, experimentado en un periodo máximo de 20 años, y que se obtiene multiplicando el valor del terreno (el que aparece en el recibo del I.B.I.) por el coeficiente que apruebe cada Ayuntamiento (en función de los años transcurridos), sin que pueda exceder de los establecidos en el punto 4 de dicho artículo, coeficientes máximos que se actualizarán anualmente mediante norma de rango legal.  

Como novedad se introduce un apartado 5º al art. 104 del referido texto refundido que dice que “no se producirá sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición”.

Para ello el sujeto pasivo deberá aportar los títulos de la previa adquisición y de la presente transmisión, acreditando al inexistencia del incremento. “Cuando se trate de la transmisión de un inmueble en el que haya suelo y construcción, se tomará como valor del suelo a estos efectos el que resulte de aplicar la proporción que represente en la fecha de devengo del impuesto el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total y esta proporción se aplicará tanto al valor de transmisión como, en su caso, al de adquisición”.

Luego la novedad que introduce en Real Decreto Ley es que el contribuyente tiene ahora dos opciones para tributar:

.- El sistema “objetivo” del art. 107 (existe la opinión de que este criterio sigue siendo inconstitucional).

.- Y el sistema del art. 104.5 (hay quien opina que podría atacarse por constituir un caso de doble imposición por coincidir con la tributación de la transmisión en sede de IRPF).

Otra novedad es que también podrán gravarse la plusvalías generadas en menos de un año, con el fundamento, según entienden nuestros socios de Hacienda, de combatir la especulación.

En cuanto a las transmisiones efectuadas entre el pasado 26 de octubre (pronunciamiento del Constitucional) y el día 9 de noviembre (antes de la entrada en vigor del RD Ley), entiendo -en mi modesta opinión- que no hay que pagar plusvalía. Más dudas me ofrece la reclamación de operaciones anteriores al 26 de octubre.

Todo ello sin perjuicio de las críticas por haber recurrido a la vía del Real Decreto Ley en vez de a la ley ordinaria, lo que posiblemente dará lugar a nuevos recursos.

De todo ello, seguiremos informando.

NUEVAS LIMITACIONES A LOS PAGOS EN EFECTIVO

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El pasado 11 de julio, entró en vigor la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal (de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016) que modifica, entre otros, el art. 7 de la Ley 7/2012, de 29 de octubre:


No podrán pagarse en efectivo las operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional, con un importe igual o superior a 1.000 euros o su contravalor en moneda extranjera.
No obstante, el citado importe será de 10.000 euros o su contravalor en moneda extranjera cuando el pagador sea una persona física que justifique que no tiene su domicilio fiscal en España y no actúe en calidad de empresario o profesional.


Tengamos en cuenta que:
.- A efectos del cálculo de las cuantías señaladas, se sumarán los importes de todos los pagos en que se haya podido fraccionar la operación.
.- Se entenderá por efectivo los medios de pago definidos en el artículo 34 de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo: pagos en metálico, efectos al portador, tarjetas prepago no vinculadas a una cuenta bancaria y aquellas materias primas utilizadas como depósitos de valor de gran liquidez (como el oro).
Por último advertir, respecto de las operaciones que no puedan pagarse en efectivo, que los intervinientes en las operaciones deberán conservar los justificantes del pago, durante el plazo de cinco años desde la fecha del mismo, para acreditar que se efectuó a través de alguno de los medios de pago distintos al efectivo. Asimismo, están obligados a aportar estos justificantes a requerimiento de la Agencia Estatal de Administración Tributaria.
Por eso los notarios incorporamos a las escrituras los justificantes de los medios de pago utilizados.

LA TRIBUTACIÓN DE LAS APORTACIONES DE BIENES A LA SOCIEDAD DE GANANCIALES

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Una sentencia (nº 295/2.021) del Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Segunda, de fecha 3 de marzo de 2.021, aclara la tributación de esta operación, en atención al carácter de aportación y a su beneficiario.

APORTACIÓN CON CARÁCTER ONEROSO: Nace un crédito a favor del aportante frente a la sociedad de gananciales, que se hará efectivo en el momento de su liquidación (art. 1,358 C.C.). Esta operación está sujeta a I.T.P.O. pero exenta (art. 45.I.B).3 del Real Decreto Legislativo 1/1993).

APORTACIÓN CON CARÁCTER GRATUITO: La sentencia aclara que la operación no puede ser calificada como una donación, ya que el beneficiario no es el otro cónyuge sino el patrimonio separado que constituye la comunidad de gananciales: la aportación no produce enriquecimiento alguno en el patrimonio del otro cónyuge, ni, menos aún que deba cuantificarse en el 50% del valor del bien, pues siendo la sociedad de gananciales una comunidad de tipo germánico, de la que cada cónyuge es cotitular del patrimonio ganancial sin asignación de cuotas, sólo será a la disolución de la sociedad cuando se atribuye por mitad entre marido y mujer las ganancias o beneficios resultantes del caudal común, para el caso de qué los hubiere; tampoco se aprecia el correlativo empobrecimiento en el aportante, pues se sigue ostentando la titularidad dominical, compartida, sobre el bien originariamente privativo.
Por tanto no hay hecho imponible objeto den tributación por Impuesto sobre Donaciones, ya que son sujetos pasivos las personas físicas y aquellas instituciones o entes que especialmente se prevea legalmente, sin que exista norma al respecto de la sociedades de gananciales, y sin que quepa confundir la operación que nos ocupa, en la que el beneficiario es la propia sociedad de gananciales, con la donación por un cónyuge de un bien privativo a favor del otro cónyuge.