SOCIEDAD DE GANANCIALES Y SEPARACIÓN DE HECHO

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Traigo a colación una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de fecha 27 de noviembre de 2.020, que recoge la doctrina mantenida por el Tribunal Supremo respecto de un tema de gran trascendencia práctica: cuando media una separación de hecho seria y prolongada en el tiempo, dejan de integrarse en la comunidad de bienes aquéllos que, conforme a las reglas del referido régimen económico matrimonial, tendrían la consideración de gananciales, en especial cuando han sido adquiridos por el trabajo propio de uno de los cónyuges y sin aportación alguna del otro.

Esta doctrina, aclara el Supremo, no puede aplicarse de un modo dogmático y absoluto, sino que requiere un análisis de las circunstancias del caso. Más cuando encontramos en nuestro querido Código Civil una serie de preceptos que mantienen la subsistencia de la sociedad de gananciales no obstante la separación de hecho: arts. 1393.3º, 1368 y 1388 C.C.

En el caso contemplado por la A.P. de Madrid, la consolidación de la situación de separación de hecho resulta más que acreditada, ya que la convivencia nunca se reanudó, iniciando el esposo una nueva relación con vocación de permanencia, teniendo, incluso, varios hijos con la nueva pareja.

ALGUNAS NOVEDADES TRIBUTARIAS EN LA COMUNIDAD VALENCIANA

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ALGUNAS NOVEDADES TRIBUTARIAS EN LA COMUNIDAD VALENCIANA

   La Ley 3/2020, de 30 de diciembre, de la Generalitat, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat 2021  (publicada en DOGV del 31/12/2020 y que entró en vigor el 1º de enero de 2.021) introduce, entre otras, las siguientes novedades tributarias que pienso pueden ser de vuestro interés:

    Su artículo 46 introduce un nuevo apartado, el séptimo, en el artículo 10 bis de la Ley 13/1997, de 23 de diciembre, de la Generalitat Valenciana (por la que se regula el tramo autonómico del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y restantes tributos cedidos: en este caso, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones):

 
«7.º) En el supuesto de donaciones de dinero realizadas a favor de mujeres víctimas de violencia de género con la finalidad de adquirir una vivienda habitual situada en la Comunitat Valenciana se aplicará una reducción sobre el importe donado del 95 por 100 siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
– La base máxima de la reducción no podrá superar los 60.000 euros por contribuyente, sea en una donación o en donaciones sucesivas.
– Deberá adquirirse la vivienda en los 12 meses siguientes a la donación. En caso de haber varias donaciones, el plazo se computará desde la fecha de la primera donación. La reducción no se aplicará a donaciones de dinero posteriores a la compra de la vivienda, salvo en los supuestos de adquisición con precio aplazado o financiación ajena, siempre que se acredite que el importe del dinero donado se ha destinado en el mismo plazo de un año al pago del precio pendiente o a la cancelación total o parcial del crédito.
– El donatario no podrá ser titular de otra vivienda, salvo que sea la que compartía con la persona agresora.
– La donación deberá formalizarse en escritura pública en la que se exprese la voluntad de que el dinero donado se destine a la adquisición de la vivienda o, en su caso, al pago del precio pendiente o a la cancelación total o parcial del crédito.
La acreditación de la situación de violencia de género se hará según lo dispuesto en Ley 7/2012, de 23 de noviembre, de la Generalitat, Integral contra la Violencia sobre la Mujer en el Ámbito de la Comunitat Valenciana.

   Recordemos que este art.10 ya contempla una exención para las adquisiciones por descendientes y adoptados de 21 o más años, cónyuges, ascendientes y adoptantes, hasta los 100.000 euros, por lo que esta nueva bonificación, entendemos, permitirá en este caso especial no «consumir» dicho límite de 100.000 euros en tanto no se haya «consumido» el particular de los 60.000 euros.

   Por su parte, el artículo 47 del la Ley que comentamos modifica el número 2 del apartado cuarto del artículo 13 de la Ley 13/1997, de 23 de diciembre, de la Generalitat Valenciana (por la cual se regula el tramo autonómico del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y restantes tributos cedidos: en este caso, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) con la siguiente redacción:

«2) En las adquisiciones de viviendas que tengan que constituir la vivienda habitual de una familia numerosa o monoparental, siempre que la suma de la base liquidable general y de la base liquidable del ahorro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del sujeto pasivo, su cónyuge, los descendentes y los ascendientes de los anteriores que convivan con ellos, así como de las otras personas que habitaron la vivienda, correspondiendo al periodo impositivo inmediatamente anterior, con plazo de presentación vencido en la fecha del devengo, no exceda, en conjunto, de 45.000 euros.
La familia deberá ostentar el título de familia numerosa o monoparental expedido por órgano competente en materia de servicios sociales, en la fecha de devengo del impuesto. No obstante lo anterior, también podrán aplicar este tipo reducido los contribuyentes que, reuniendo las condiciones para la obtención del título de familia numerosa o monoparental a la fecha de devengo del impuesto, hayan presentado con anterioridad a dicha fecha una solicitud ante el órgano competente.»

   Esto es, se extiende la aplicación del tipo reducido del 4% a las familias monoparentales.

   Y el artículo 48, introduce un nuevo número, el 5, en el apartado cuatro del artículo 13 de la Ley 13/1997, de 23 de diciembre, de la Generalitat Valenciana, que queda redactado como sigue:

«5) En la adquisición de viviendas que vayan a constituir la vivienda habitual de mujeres víctimas de violencia de género, por la parte que estas adquieran, siempre que la suma de la base liquidable general y de la base liquidable del ahorro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del sujeto pasivo no exceda de 25.000 euros, en tributación individual, o de 40.000 euros, en tributación conjunta. La acreditación de la situación de violencia de género se hará según lo dispuesto en Ley 7/2012, de 23 de noviembre, de la Generalitat, Integral contra la Violencia sobre la Mujer en el Ámbito de la Comunitat Valenciana.»

  También se extiende la aplicación del tipo reducido del 4% a este caso.

  Que tengáis un 2.021 pleno de salud, prosperidad y sosiego.

GENERALITAT VALENCIANA: LA NUEVA REGULACIÓN DE LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO

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   El Diari Oficial de la Generalitat Valenciana, de fecha 11 de junio de 2.020, publicaba el  DECRETO LEY 6/2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto, que entraba en vigor el día siguiente de su publicación (o sea, el día 12 de junio) y que deroga los artículos 50, 51, 52 y 53 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la vivienda de la Comunitat Valenciana (que regulaban hasta la fecha estos derechos de adquisición preferente).

   Este Decreto Ley se desarrolla en dos títulos:

TÍTULO I. Los derechos de adquisición preferente de las administraciones públicas.

   En su artículo 1º  dice que  “1. La Generalitat es titular de los derechos de tanteo y retracto respecto de todas las viviendas de protección pública y sus anejos, de acuerdo con la ley, en tanto se mantenga dicha calificación …  2. Los derechos de tanteo y retracto serán de aplicación a las segundas y sucesivas transmisiones inter vivos, gratuitas u onerosas, voluntarias o derivadas de un procedimiento de ejecución patrimonial o realización patrimonial extrajudicial, de viviendas de protección pública y sus anejos. 3. Los derechos de tanteo y retracto se exceptúan en los casos de transmisiones gratuitas inter vivos a favor de descendientes, ascendientes o cónyuge o pareja de hecho debidamente acreditada, salvo que la vivienda no vaya a ser destinada a residencia habitual y permanente de la nueva persona titular. Se exceptúa asimismo la aportación por cualquier título de la vivienda y sus anejos a la sociedad de gananciales o a cualquier otro régimen económico matrimonial de comunidad, nacional o extranjero, la adjudicación a cualquiera de sus integrantes en caso de acordarse su disolución, no considerándose transmisión a los efectos de tanteo o retracto. Igualmente se exceptúan todas las transmisiones que tengan su origen en actos de extinción de condominio. 4. La Generalitat será titular de los derechos de tanteo y retracto respecto de las transmisiones efectuadas durante todo el período de vigencia del régimen de protección que corresponda, a contar desde la calificación definitiva. En el supuesto de viviendas protegidas con calificación permanente, será titular permanente de los derechos de tanteo y retracto … “

   Para determinar las viviendas afectas a estos derechos, haremos referencia a la Circular 1/2.019, de la Dirección General de Vivienda, Rehabilitación y Regeneración Urbana, aclaratoria de los artículos 50, 51, 52 y 53 de la Ley 8/2004, tras su reforma por la Ley 27/2.018: Quedan afectas las viviendas protegidas de Promoción Privada con calificación definitiva posterior al 20 abril 2005 y todas las protegidas de Promoción Pública.

   El artículo 2º regula el procedimiento del TANTEO:

.- Exigencia de notificación a la Generalitat de la decisión de enajenar.

.- El derecho de tanteo podrá ejercitarse en el plazo de sesenta días naturales a partir del día siguiente a aquel en que haya tenido entrada en el registro general de la Conselleria competente en materia de vivienda la notificación de la transm7isión. La Generalitat podrá comunicar a la persona transmitente su renuncia motivada a ejercer el derecho de tanteo antes de que finalice el plazo previsto para su ejercicio.

.- Los efectos liberatorios derivados de la notificación de la transmisión de la vivienda y del transcurso del plazo para su ejercicio caducarán a los seis meses desde que se hubiera realizado la notificación. Cualquier transmisión que se realice en un momento posterior requerirá nueva notificación.

    Por su parte, el RETRACTO queda regulado en el artículo 3º:

.- Exigencia de que las personas adquirentes de viviendas de protección pública notifiquen a la Conselleria competente en materia de vivienda la adquisición efectuada, en el plazo de quince días naturales a contar desde la misma, acompañando copia del documento en que se hubiera formalizado.

.-  Este derecho se podrá ejercitar en el plazo de sesenta días naturales a contar desde el día siguiente a aquel en que haya tenido entrada en el registro general de la Conselleria competente en materia de vivienda la notificación de la transmisión.

   Por su parte el artículo 6º exige a los notarios, para autorizar escrituras que documenten la transmisión de toda vivienda de protección pública, y a los registradores, para su inscripción, que se acredite por la persona transmitente la notificación a la Conselleria competente en materia de vivienda de la decisión de enajenar, así como el vencimiento del plazo establecido para el ejercicio del derecho de tanteo o la renuncia expresa y motivada de la Generalitat si éste no hubiera vencido. Así mismo, deberán comunicar la transmisión realizada a la Conselleria competente en materia de vivienda en el plazo de veinte días naturales desde la misma, mediante remisión de copia simple de la escritura pública.

TÍTULO II. Los derechos de adquisición preferente en transmisiones singulares.

   Este novedoso derecho de adquisición preferente viene determinado en el artículo 10º. Titularidad, competencia y transmisiones de viviendas sujetas a los derechos de adquisición preferente:

   “ 1. La Generalitat es titular de los derechos de tanteo y retracto respecto de las siguientes transmisiones de vivienda: a) Derecho de tanteo y retracto en las transmisiones de viviendas y sus anejos que hubieren sido adquiridas mediante dación en pago de deuda con garantía hipotecaria. b) Derecho de retracto en las transmisiones de viviendas y sus anejos que hubieren sido adquiridas en un proceso judicial de ejecución hipotecaria o en un procedimiento de venta extrajudicial en sede notarial. c) Derecho de tanteo y retracto en las transmisiones de edificios, con un mínimo de cinco viviendas, cuyo destino principal sea el residencial, cuando se transmita un porcentaje igual o superior al 80 % de dicho edificio y aun cuando dicha operación se realice mediante la venta de acciones o participaciones sociales de mercantiles cuyo objeto social esté vinculado con la actividad inmobiliaria. d) Derecho de tanteo y retracto en las operaciones de venta referidas a diez o más viviendas y sus anejos, y aun cuando dicha operación se realice mediante la venta de acciones o participaciones sociales de mercantiles cuyo objeto social esté vinculado con la actividad inmobiliaria …

3. Como requisito esencial para la procedencia de los citados derechos, las viviendas sobre las que se podrán ejercitar los derechos de tanteo y retracto deberán estar ubicadas en los municipios incluidos en las áreas de necesidad de vivienda o, en su caso, en sus áreas de influencia.

 4. Este derecho de adquisición preferente afecta a la primera y posteriores transmisiones de las viviendas y edificios previstos en el apartado primero mientras los municipios en los que se ubiquen continúen incluidos en las áreas de necesidad de vivienda declaradas por la Generalitat, o en sus áreas de influencia si han sido declaradas, o en las áreas de necesidad de vivienda declaradas por los municipios … “

   ¡¡ATENCIÓN!! Este artículo habla de viviendas si más, no de viviendas de protección pública.

   Por su parte, establece la Disposición Transitoria Cuarta. Municipios incluidos en las áreas de necesidad de vivienda:

» 1. En el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de este decreto ley, la Conselleria competente en materia de vivienda aprobará el catálogo de áreas de necesidad de vivienda que comprenderá las áreas de necesidad de vivienda declaradas por la Generalitat y, en su caso, sus áreas de influencia, así como las áreas de necesidad que hubiesen sido declaradas por los municipios …

2. En tanto no se apruebe el citado catálogo de áreas de necesidad de vivienda, a los efectos del ejercicio de los derechos de adquisición preferente en transmisiones singulares, los municipios incluidos en las áreas de necesidad de vivienda son los que figuran en la Resolución de 15 de abril de 2019, de la Presidencia de la Generalitat, sobre la asignación de la línea específica del fondo de Cooperación Municipal para la lucha contra el Despoblamiento de los municipios de la Comunitat Valenciana y en el Informe de Necesidad de Vivienda en la Comunitat Valenciana de 2020 realizado por el Observatorio del Hábitat y la Segregación Urbana, que figuran como anexo I y anexo II respectivamente.”

VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

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   Aunque los efectos devastadores del coronavirus, tanto a nivel sanitario como económico, se están dejando notar especialmente en el sector turístico, creo oportuno dedicar este comentario a las viviendas destinadas a uso turístico, ya que la explotación de este negocio, hasta fechas muy recientes, proliferó muchísimo en nuestra entorno y puede ser éste un tiempo para la información y la reflexión.

   En la Comunidad Valenciana, además de las correspondientes ordenanzas locales, esta actividad viene regulada por:

.- La  Ley 15/2018, 7 de junio, de la Generalitat, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana. (DOGV nº8313 de 08.06.2018)

.-  El Decreto 92/2009, de 3 de julio, del Consell, por el que se aprueba el reglamento regulador de las viviendas turísticas denominadas apartamentos, villas, chalés, bungalows y similares, y de las empresas gestoras, personas jurídicas o físicas, dedicadas a la cesión de su uso y disfrute, en el ámbito territorial de la Comunitat Valenciana. (DOCV núm. 6051 de 07.07.2009).

   Normativa que exige unas determinados requisitos a las viviendas que se destinen a este uso y  su inscripción en el REGISTRO DE TURISMO de la Comunidad Valenciana.

   Dada su proliferación, en algunos casos descontrolada (que llegó, incluso, a poner en guardia a las empresas hoteleras), algunas Comunidades de Propietarios decidieron restringir/prohibir la actividad en sus edificios y urbanizaciones, adoptando en Junta de Propietarios los acuerdos oportunos y modificando al respecto sus Estatutos.

   Así, el artículo 17 de la Ley 49/1.960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, establece:

“Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas: …

12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (1), en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.” (Apartado introducido por el Real Decreto-ley 7/2.019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler).

   El acuerdo tomado por esta mayoría puede ser elevado a escritura pública e inscrito  en el Registro de la Propiedad.

   Obsérvese que la L.P.H. dice que los acuerdos NO tendrán efectos retroactivos, por lo que no tendrán éstos efecto si las viviendas turísticas ya figuran inscritas en el Registro de Turismo con anterioridad a la adopción de los mismos. ¿Y si estuviesen dedicadas a este uso pero sin estar inscritas en el Registro de Turismo? ¿El incumplimiento de un requisito administrativo les privaría de protección frente a la retroactividad? En Derecho, “casi todo” es discutible.

   Claro que pudiera darse el caso contrario: Comunidades de Propietarios que quisieran modificar sus Estatutos para dejar constancia de la autorización del uso turístico de alguna o de todas sus viviendas. Este acuerdo ¿requeriría también el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación?

   Pues la DGRN (2), en resolución de 19 de diciembre de 2.019 (B.O.E. 12 de marzo de 2.020) ha concluído que en este caso se requeriría la UNANIMIDAD exigida, como regla general, por la L.P.H. para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, argumentando que el quorum recogido en el apartado 12 de su art. 17, antes reseñado, sólo contempla la limitación de la explotación turística de las viviendas, NO su consentimiento.

   Cuídense.

  • (1) Este precepto dice que la L.A.U. no es aplicable a “La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”.
  • (2) Hoy, DIRECCIÓN GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA. Pero me permitirán que siga refiriéndome a ella como Dirección General de los Registros y del Notariado, son más de 30 años …

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EL USUFRUCTO DE DINERO

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Dice al art. 834 de nuestro querido Código Civil que “el cónyuge que al morir su consorte no se hallase separado de éste legalmente o de hecho, si concurre a la herencia con hijos o descendientes, tendrá derecho al usufructo del tercio destinado a mejora.” Y el art. artículo 808 que “constituyen la legítima de los hijos y descendientes las dos terceras partes del haber hereditario …”

Luego en el caso de un matrimonio con hijos, los cónyuges sólo pueden dejarse a título hereditario un tercio de la herencia (el llamado TERCIO DE LIBRE DISPOSICIÓN) además de la cuota legal usufructuaria (estamos en sede de DERECHO COMÚN; el DERECHO FORAL tiene sus propias y diferentes reglas sucesorias).

Pero tanto doctrina como jurisprudencia, admiten la llamada CAUTELA SOCINI, que -en resumidas cuentas- permite otorgar a los herederos legitimarios una cuota mayor que su legítima (TODA LA HERENCIA EN VEZ DE 2/3), a cambio de soportar el USUFRUCTO UNIVERSAL VITALICIO de la herencia que se legan recíprocamente ambos cónyuges. Lo que, en la mayor parte de los casos (hablamos de patrimonios “normales”), suele ser más práctico y beneficioso para el cónyuge viudo al evitar tener que hacer partes con los hijos.

Tratándose de inmuebles, vehículos, etc, no hay duda alguna: el viudo/a disfruta de ellos mientras viva.

Pero ¿qué sucede si la herencia consiste, en todo o en parte, en dinero?

Recordemos que el artículo 471 C.C. dice que: “El usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles, de los bienes usufructuados…”

En principio, el usufructuario tendría, pues, el derecho a percibir los rendimientos (intereses) que generara ese dinero, que sería de los herederos (en este sentido, con matices, el art. 561-33 del Código Civil de Cataluña, que expresamente lo regula). Pero en las actuales circunstancias económicas y financieras (tipos de interés negativos), ello suponer una ruina para el viudo/a, lo que sería totalmente opuesto a la voluntad del testador.

Normalmente, se suele CAPITALIZAR ese usufructo según la regla fiscal: “x” % (89-edad del usufructuario al fallecimiento del causante, con un mínimo del 10%) del importe del dinero. Quedando el resto a repartir entre los herederos.

Pero hay quien entiende que esa interpretación tampoco pudiera ser acorde a la voluntad del testador y, en base a lo previsto por el art. 482 del Código Civil (“Si el usufructo comprendiera cosas que no se puedan usar sin consumirlas, el usufructuario tendrá derecho a servirse de ellas con la obligación de pagar el importe de su avalúo al terminar el usufructo si se hubiesen dado estimadas …), considera que el usufructuario podría disponer del dinero, naciendo un crédito en favor de los nudopropietarios exigible al término del usufructo. Crédito que pudiera extinguirse -en este caso de usufructo hereditario- por confusión, ya que el usufructo se extinguiría al fallecimiento del usufructuario, y sus herederos (de la parte “deudora”) serían los mismos acreedores.
En este sentido resolvió el Servicio de Reclamaciones del Banco de España, citando muchas sentencias del Supremo y de las Audiencias, tal y como consta en la Memoria del año 2.017 (páginas 251 y ss.) cuya lectura recomiendo: https://www.bde.es/f/webbde/Secciones/Publicaciones/PublicacionesAnuales/MemoriaServicioReclamaciones/17/MSR2017_Documento_completo.pdf

OBRAS SIN LICENCIA EN LA COMUNIDAD VALENCIANA

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   Dice el artículo 28 del R.D.Leg. 7/2.015, de 30 de octubre (texto refundido de la Ley del Suelo) que para autorizar escrituras de declaración de obra nueva -entre otros muchos requisitos- los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, esto es la LICENCIA DE OBRAS.

   Pero ¿se pueden legalizar obras realizadas sin licencia?

   El mismo precepto citado, en su párrafo 4º, establece un procedimiento para las “construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes”.

   En la Comunidad Valenciana, esos plazos vienen determinados por la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana, que fue modificada el año pasado por la Ley 2.019, de 5 de febrero (EN VIGOR DESDE EL DÍA 8 DE FEBRERO), que ha establecido que, en suelo no urbanizable, sea común o protegido, no existe plazo de caducidad. El artículo 236, “Obras terminadas sin licencia o sin ajustarse a sus determinaciones. Plazo de caducidad de la acción para ordenar la restauración de la legalidad urbanística” establece en su párrafo 1º un plazo de caducidad de QUINCE AÑOS a contar desde la total terminación de las obras. Pero en su párrafo 5º dispone que “el plazo de quince años establecido en el apartado primero no será de aplicación a las actuaciones que se hubiesen ejecutado sobre terrenos calificados en el planeamiento como zonas verdes, viales, espacios libres o usos dotacionales públicos, terrenos o edificios que pertenezcan al dominio público o estén incluidos en el Inventario General del Patrimonio Cultural Valenciano tampoco será de aplicación sobre suelo no urbanizable. En estos casos no existirá plazo de caducidad de la acción, en cuanto a la posibilidad de restauración de la legalidad y reparación al estado anterior de los bienes a que se refiere este apartado.”

    Luego, en suelo urbano o urbanizable, es posible declarar obras sin licencia finalizadas antes del 20 de agosto de 2.010: la entrada en vigor de la Ley 5/2.014 fue el día 20 de agosto de 2.014, por lo que ya han pasado los CUATRO AÑOS que establecía, como plazo de caducidad, la anterior legislación urbanística; las acabadas después, ya quedan sujetas al plazo de 15 años establecido por la citada Ley 5/2.014.

   En suelo no urbanizable, común, es posible declarar las obras finalizadas antes del 20 de agosto de 2.010 según lo antes expuesto; pero las terminadas después quedan sujetas al régimen de imprescriptibilidad de la Ley 5/2.014.

   Y en suelo no urbanizable PROTEGIDO, sólo podrán declararse las finalizadas antes del 1º de febrero de 2002, porque a la entrada en vigor de la anterior Ley Urbanística Valenciana (Ley 16/2.003, de 30 de diciembre), el 1º de febrero de 2006, y que ya establecía la imprescriptibilidad para el suelo protegido, ya habían pasado los CUATRO años,  plazo de caducidad de la legislación vigente hasta dicha fecha. r’���� �����E�n

ESTADO DE ALARMA Y ACTUACIÓN NOTARIAL

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   Mientras intentaba digerir esta mañana, en el desayuno, las últimas cifras del coronavirus en España: 13.716 infectados, 598 muertos, recibo un correo electrónico de un cliente que me pregunta sobre mi disponibilidad para la firma de una compraventa.

   Creo que no hace falta recordar la gravedad de la situación; creo. Así que paso al tema estrictamente jurídico:

.- ESTADO DE ALARMA decretado por el Gobierno mediante R.D. 463/2.020, que entró en vigor el pasado día 14 de marzo.

 En su art. 7 se establece la limitación de la libertad deambulatoria (para evitar la propagación del COVID-19) salvo razones de FUERZA MAYOR Y SITUACIONES DE NECESIDAD (el incumplimiento de esta regla es SANCIONABLE: art. 20, y las sanciones pueden llegar a “picar mucho”).

.- INSTRUCCIÓN DE LA D.G. DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA (de 15 de marzo). La actividad notarial constituye un servicio público, por lo que las notarías no cerrarán al tener la consideración de oficina pública.

   Pero “dadas las restricciones a la libertad deambulatoria establecidas en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma, solo será obligatorio atender aquellas actuaciones de carácter urgente, así como las que determine el Gobierno (aquí habría mucho que hablar pero entiendo que no es el momento; me reservo el turno). El notario se abstendrá de citar a interesados para actuaciones que no revistan dicho carácter.”

   A la vista de lo anterior, la Comisión Permanente del Consejo General del Notariado ha dispuesto el siguiente protocolo de actuación:

.- La intervención notarial es excepcional, dada la limitación de la libertad de circulación.

.- Sólo podrá justificarse en casos de urgencia derivada, por ejemplo, de la existencia de plazos perentorios u otros extremos de los que puedan derivarse daños económicos y perjuicios para el interesado. La apreciación de la

urgencia será restrictiva dado el actual estado de alarma.

.- El interesado deberá contactar con el notario a través de e-mail, expresando la razón de urgencia por la que solicita la actuación notarial.

.- Si el notario considera fundamentada la urgencia, le dará cita para la firma del documento. Deberá ser puntual ya que no se permite el acceso indiscriminado al despacho: la cita es exclusiva para Vd., para no coincidir con más personas. Y deberá acudir con las medidas de autoprotección que garanticen una mínima seguridad sanitaria.

SON MEDIDAS EN ATENCIÓN A SU SALUD Y A LA DE LOS QUE TRABAJAMOS EN ESTE DESPACHO.

LAS ARRAS EN LOS TIEMPOS DEL CORONAVIRUS

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¿Qué son las ARRAS?

Si consultamos el diccionario de la R.A.E. encontramos la siguiente definición:

“Del lat. arrhae o arrhăbo, y estos del gr. ἀρραβών arrabṓn, voz de or. semítico.

1. f.pl. Prenda o señal entregada como garantía en algún contrato o concierto.

2. f.pl. En algunos ritos matrimoniales, monedas que los desposados se entregan como símbolo de su unión.

3. f.pl. Der. Entrega de una parte del precio o consignación de una cantidad con la que se garantiza elcumplimiento de una obligación.

arras confirmatorias

1. f. pl. Der. señal (‖ cantidad que se adelanta en algunos contratos).

arras de arrepentimiento, o arras penitenciales

1.f.pl. Der. arras que permiten a quien hace la entrega desvincularse de la obligación, aceptando su pérdida.”

Nuestro querido Código Civil tan sólo dedica (en  el LIBRO CUARTO, De las obligaciones y contratos, Título IV, Del contrato de compra y venta, CAPÍTULO I, De la naturaleza y forma de este contrato), un artículo, el 1.454, a las arras:

“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”

Poniendo en relación el texto legal con la definición que ofrece nuestro no menos querido Diccionario de la R.A.E., vemos que las arras que regula el Código Civil son las ARRAS PENITENCIALES,  aquellas que permiten a las partes desistir unilateralmente del contrato con las consecuencias que del precepto se desprenden.

Pero tanto la doctrina como la jurisprudencia, entienden que hay DOS TIPOS MÁS DE ARRAS:

.- Las CONFIRMATORIAS, o cantidad entregada por el comprador como parte del precio; y que no exime del cumplimiento de la obligación llegado el momento.

.- Las PENALES, que se fijan como garantía para el supuesto de incumplimiento, a modo de indemnización para este caso.

Pues bien, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha determinado que las ARRAS PENITENCIALES, las del Código Civil, SON EXCEPCIONALES, por lo que deberá desprenderse claramente del contrato que es voluntad de los contratantes establecerlas como posibilidad de desistimiento.

¿Y qué tiene esto que ver con el COVID-19? Vamos con ello.

Por lo que a la actuación notarial se refiere, la DIRECCIÓN GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA, una vez se ha decretado el estado de alerta por Real Decreto 463/2.020, de 14 de marzo (https://www.boe.es/boe/dias/2020/03/14/pdfs/BOE-A-2020-3692.pdf)  ha dictado una Instrucción que establece el protocolo de actuación notarial para estas circunstancias excepcionales:

.- La función notarial constituye un servicio público de interés general cuya prestación ha de quedar garantizada en todo el territorio nacional. Por lo que, fuera de supuestos de enfermedad y otros establecidos en la legislación notarial, el notario no puede cerrar el despacho notarial al tener éste el carácter de oficina pública.

.- Dadas las restricciones a la libertad de circulación establecidas en el Real Decreto 463/2020, sólo será obligatorio atender aquellas actuaciones de carácter urgente. Y siempre previa cita (por teléfono y/o e-mail) y con las precauciones y restricciones que, en aras de mantener una mínima seguridad sanitaria, dispone dicha Instrucción.

   Y es aquí donde entran en juego las arras. Algunos clientes valoran dicha urgencia por el hecho de haber estipulado unas arras vinculadas a un plazo límite para formalizar el contrato de compraventa ante notario.

   Mi opinión es la siguiente:

.- Confirme que las arras sean PENALES.

.- Valore, con su vendedor, qué es más importante: su salud o la escritura. Siempre puede convenir Vd. un aplazamiento del mismo.

 Y además:

.- Tenemos la Disposición adicional cuarta del RD. 463/2.020: “Suspensión de plazos de prescripción y caducidad.

Los plazos de prescripción y caducidad de cualesquiera acciones y derechos quedarán suspendidos durante el plazo de vigencia del estado de alarma y, en su caso, de las prórrogas que se adoptaren.” Que yo entiendo sería aplicable al caso; claro que sólo es eso, mi modesta opinión

.- Y tenemos a nuestro querido Código Civil (LIBRO CUARTO, De las obligaciones y contratos, TÍTULO I, De las obligaciones, CAPÍTULO II, De la naturaleza y efecto de las obligaciones) , cuyo artículo 1105 dice así: “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”.

Si esto no es un caso de fuerza mayor …

EL REY FELIPE VI RENUNCIA A LA HERENCIA DE SU PADRE

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Decisión dolorosa de nuestro Rey, que sigue dando muestras de ejemplaridad, integridad y honestidad, condiciones sine qua non para el mantenimiento del prestigio de la institución monárquica.
Hecha esta salvedad, voy a explicar brevemente la cuestión de la RENUNCIA HEREDITARIA, ya que la noticia, tal cual se ha publicado, puede inducir a error desde el punto de vista estrictamente jurídico.
El artículo 991 de mi querido Código Civil dispone que: “Nadie podrá aceptar ni repudiar sin estar cierto de la muerte de la persona a quien haya de heredar y de su derecho a la herencia”.
Y el artículo 1008 que “La repudiación de la herencia deberá hacerse ante Notario en instrumento público”.
Lo que ayer hizo nuestro Rey, a través de la Casa Real, es emitir un comunicado en el que, entre otras cosas, informaba de su decisión de renunciar a la herencia de Don Juan Carlos, su padre. Comunicado que se hizo público para dejar constancia de su compromiso.
Pero en términos estrictamente jurídicos, repito, Don Felipe deberá en su momento, una vez fallecido su padre, otorgar el correspondiente documento notarial de renuncia a la herencia.
Aclarado esto, sigo con la regulación de la RENUNCIA en nuestro Código Civil:
“Artículo 997. La aceptación y la repudiación de la herencia, una vez hechas, son irrevocables, y no podrán ser impugnadas sino cuando adoleciesen de algunos de los vicios que anulan el consentimiento, o apareciese un testamento desconocido”. Muy importante, una vez renunciada una herencia, ya no se puede dar marcha atrás.
“Artículo 989. Los efectos de la aceptación y de la repudiación se retrotraen siempre al momento de la muerte de la persona a quien se hereda”.
“Artículo 990. La aceptación o la repudiación de la herencia no podrá hacerse en parte, a plazo, ni condicionalmente”.
“Artículo 992. Pueden aceptar o repudiar una herencia todos los que tienen la libre disposición de sus bienes …”
Los representantes legales (padres y/o tutores) de menores e incapacitados precisan de autorización judicial para poder renuncia en nombre de sus representados.
“Artículo 1001. Si el heredero repudia la herencia en perjuicio de sus propios acreedores, podrán éstos pedir al Juez que los autorice para aceptarla en nombre de aquél.
La aceptación sólo aprovechará a los acreedores en cuanto baste a cubrir el importe de sus créditos. El exceso, si lo hubiere, no pertenecerá en ningún caso al renunciante, sino que se adjudicará a las personas a quienes corresponda según las reglas establecidas en este Código.”
“Artículo 1002. Los herederos que hayan sustraído u ocultado algunos efectos de la herencia pierden la facultad de renunciarla y quedan con el carácter de herederos puros y simples, sin perjuicio de las penas en que hayan podido incurrir.”
Y si más, me despido de Vds. rogándoles cumplan a rajatabla las instrucciones de nuestras autoridades para frenar la expansión del COVID-19.